１ .レインズとは？

レインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称です。宅地建物取引業法に基づき、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンビュータ・ネットワークシステムの名称です。現在、全国に4法人（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）が設立されていて不動産の交換業務などを行っています。この指定流通機構を通して、年間10万件以上の売買が成立しています。

以前物件情報は、その売却依頼を受けた不動産会社から先へは流れることはなく、その会社に立ち寄って紹介してもらわない限り、その物件を目にする機会はありませんでした。また「縁があって」たまたま物件を探している購入希望者に巡り合わなければ成約に至りませんでした。そのため窓口を多く持つ大手不動産会社の独壇場となってしまい、それによる弊害（後記参照）も出てしまいました。このシステムが導入されたことにより、インターネットを介して全国の大小を問わずの不動産会社が全国津々浦々の物件を探すことが可能になり、より透明性の高い健全な不動産取引ができるようになりました。

全国の不動産会社同士の物件情報が互いに共有できるようになったことで、以下のように売主・買主・不動産会社全てにメリットがあります。
　　●　売主・・・・・・物件情報を探している人の目に多く触れるため、早期売却が実現できるようになりました。
　　●　買主・・・・・・物件情報を探し求めて、何社も不動産会社を渡り歩かなくても良くなりました。
　　●　不動産会社・・・他社が扱っている物件を、自社の購入希望者に紹介できるようになりました。

媒介契約には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3つがあります。そのうち一般媒介は登録するかしないかは任意であり、専属専任媒介と専任媒介は登録義務があります。専属専任や専任媒介の場合でも、物件の情報を広げたくないため（囲い込み※後記参照）、一度登録して義務を果たした後すぐに削除するような業者もいます。また地元で古くから営業している会社で、高齢なためIT化についていけず、いまだ電話やFAX ・個人的な人脈に頼って活動している場合もあります。責められない事情もありますが、情報を流して広く買い手を募って欲しいと願う売主にとっては良いことではありません。

ひとつの不動産の取り扱いで、不動産会社1社が売主と買主両方の仲介人として介在し、その両方から仲介手数料を受領する取引のことを俗に「両手仲介」といい、どちらか一方の仲介人として介在し、その一方のみから仲介手数料を受領する取引を「片手仲介」といいます。不動産会社にとってこの「両手仲介」は、最も多く（片手仲介の2倍）の仲介手数料収入が得られるため、多くの不動産会社がこの「両手仲介」を狙って、皆様のところへ商談にやってきます。

どんな取引でも公正な環境で行われなければなりません。売り手は少しでも高く売りたい、買い手は少しでも安く買いたいというような、どちらかが得をすればどちらかが損をするというような関係を「利益が相反」といいます。このような状況下で、双方の仲介人が1社の場合ですと、当事者の見えないところで買主に有利な条件で不公平な調整が行われてしまう可能性があります。本来、健全な取引は、売主側仲介人と買主側仲介人が双方の依頼者の意図を組んで、商談内容を開示し相談 した上でお互いが納得するまで交渉を行い妥協点を見出すことで成立します。

仲介会社Aが、売主から売却依頼を受けたとします。業績のノルマを達成するために、より利益の大きい「両手仲介」を狙うため、仲介会社B·Cから購入希望の買主がいると連絡を受けても、実際は未だ売却先が決まっていないにもかかわらず「既に買主が決まっている」 と拒否し、自社で買主も見つけようとすることを「囲い込み」といいます。また本来、不動産会社は売主と媒介契約を締結した後に、REINS（レインズ：不動産流通機構）という不動産業者間物件情報ネットワークに登録しなけれならないのですが、この登録すらしない不動産会社が実在します。このように物件情報を公開しないことは、売主の利益を著しく毀損させ、流通を阻害し不動産業界全体の信用を失墜させる行為に他なりません。不動産先進国であるアメリカでは、この囲い込み行為は、罰金さらに度重なった場合は業者免許剥奪にまで及びますが、日本においては「囲い込み」をしていながらも、厳しい罰則がないため横行してしまっているのが実状です。

●他社による広告掲載を許可しなかったり、情報を公開しないため広く集客することができない。
●自社で直接に買主が見つかるまで、他社からの購入希望を断ってしまうため売却まで時間が掛かかりる。
●不動産売買においては、どちらかというと買主が優位です。仲介会社は、売主に対していろいろな理由で値下げの要求をします。
　 最終的に希望の金額で売却できないことになります。
●完全に主導権が仲介会社にあるため、より良い物件があるときには「当て物（あてぶつ）」に使われてしまいます。

これは「当て馬」に由来しますが、本命で進める物件の前に見せて利用することです。

既に購入希望者がいると住民に継続的にアピールします。次に相談をすると、希望通りかそれ以上の高値で売却できると約束をし売却手続きを一任して欲しいと迫ります。
ところが、一旦仲介を引き受けるとしばらく放置してしまうのです。3か月、4か月過ぎて、売主がしびれを切らせてきたときにこう言います。
　　「もう少し値引きすれば売れると思いますよ。」
こうして売却価格を引き下げるように要求し、最終的には相場よりも安い金額で売却をさせてしまいながらも、きっちり手数料だけは受け取るのです。
悪質なケースになると、時間をさらに引っ張り価格を下げさせ「このまま売却できないと○○様が困るので、責任もって当社で買い取ります」といって、安価で買い取っとった後に、転売して利益を得るという業者もいるのです。
物件の査定依頼をしたときに、高い査定してくる会社はすぐに信用しないようにして下さい。少しでも高く売りたい売主にとっては喜ばしいことですが、なんにでも適正価格というものがあります。媒介契約を取りたいために高く査定して、その後値段を下げていく業者は少なくありません。

「仲介手数料無料にします！」ここには力ラクリがあります。
まずどこの仲介会社も、ボランティアではなく営利を目的にしており仲介手数料が収入源ですので「完全無料」では事業が成り立つはずがありません。
次のようなケースが考えられます。

最初は仲介の立場で始まったものが、「当社で買い取ります！そうすれば手数料が掛かりませんよ！」と 自ら買主になると言い始めます。 当然、所有者から直接宅建業者が買えば仲介手数料は発生しません。ところがその分以上に安く買い叩かれてしまうことになります。

「買主様からは手数料は頂きません！」という振れ込みはよく見かけます。これは売主から宅建業者が仲介手数料以外にも“広告宣伝費”等の名目で金銭をもらっているので、その分買主からは手数料を取りませんということです。一見、貫主にとっては喜ばしいことのようにも思えますが、結局は売買価格にその分上乗せされてしまうので実質は変わりません。

不動産を売却したり、新たに購入した場合は、いろいろと必要な事がでてきます。売主は引っ越しや建物を解体・残置物の撤去、買主は引っ越しやそれに伴う不用品の処分、新居のリフォームやカーテンや照明の購入等々 ・・。そこで利益を上げる仕組みを作っています。結局、どのケースも名目が違うだけで、しっかりと仲介手数料分を支払っている事と同じなのです。

　媒介契約とは、不動産会社に売買の仲介を依頼するときに結ぶ契約のことです。種類は以下の3つです。
　　　(1) 専属奪任媒介契約・・・1つの不動産会社としか結ぶことができません。自ら、契約相手を見つけても手数料を支払わなければなりません。
　　　(2) 専任媒介契約・・・1つの不動産会社としか結ぶことができません。但し、自ら契約相手を見つけることができます。
　　　(3) 一般媒介契約・・・複数の不動産会社と結ぶことができます。

　一概にそうとも言い切れません。一般的に、厳しすぎる専属専任を結ぶことはあまりないので、一般媒介と専任媒介のメリッ卜・デメリットをまとめてみます。